"신경 써야 할 중개업소 방문 체크리스트: 완벽한 집을 찾는 노하우"

난생처음 집 구하러 부동산 중개업소에 방문할 때, 스스로 기초가 있어야 제대로 된 집을 알아볼 수 있습니다. 부동산에서 또는 집 안에서 확인해야 할 필수 체크리스트와 행동요령을 확인하세요. 

시세보다 싸게 집을 구하려면

🏠 시세보다 싸게 집을 구하려면 

✅미리 주변시세를 파악하세요.

실거래가정보시스템(rt.molit.go.kr)에서 거래 사례와

KB부동산시세(kbland.kr)를 체크합니다. 

 

✅내 예산을 미리 말하지 마세요. 

예산 최대치를 미리 밝히면 중개사가 더 싸게 나온 집은 소개하지 않을 가능성이 있고, 가격 흥정이 어렵습니다. 

🚨전세·월세 시세를 비교할 때, 반드시 직장까지의 이동시간, 교통비용도 함께 고려합니다. 

 

🏠 믿을만한 중개업소에서 거래하려면

✅ 되도록이면 오래된 중개업소를 찾아가세요. 

동네 중개업소 정보는 국가공간정보포털에서 찾아볼 수 있습니다. 

 

✅ 적어도 2~3곳 이상 들른 후 거래할 곳을 정하세요. 

여러 중개업소를 둘러봐야 최신 매물 호가를 제대로 파악할 수 있습니다. 또한 목표한 물건의 계약이 성사되지 않을 때 남아 있는 다른 좋은 물건을 잡기 쉽습니다. 

 

🏠 집안 상태나 집 주변 확인

✅ 집안 체크리스트 

• 화장실, 싱크대 물빠짐, 곰팡이
• 수도꼭지, 샤워기 이상 유무, 수입
• 방, 베란다 도배도장 상태, 누수 흔적, 조명기구 상태
• 보일러, 에어컨 설치시기, 작동 점검

→ 이상 있으면 수리 또는 교체를 요구합니다.

 

✅ 집 밖 체크리스트

• 방범CCTV, (특히 야간) 통행료 환경
• 소음, 가로등 등 야간조명 피해

→  하루이틀 지내는 게 아니므로 크게 거슬리는 부분이 있으면 다른 집을 고려합니다. 

 

🏠 관리비 내 확인하기

✅ 관리비가 어떻게 구성되어 있는지 살펴보세요

• 소규모 아파트 단지나 오피스텔은 생각보다 관리비가 많이 나옵니다.
• 관리비가 어떻게 구성되어 있는지 알아야 합니다.
• 일반 관리비와 공동 사용료(전기, 수도, E/L, 경비, 청소 등)를 체크합니다.
• 개별 사용료(전기, 수도, 난방, 온수, 가스 등)는 입주자가 쓰기 나름이지만, 공동사용료는 세대가 균일하게 부담합니다.
• 장기수선충당금은 나중에 주인에게서 돌려받을 수 있으니 이사 갈 때 꼭 반환받아야 합니다. 

🚨 아파트 관리비 수준은 공동주택관리시스템에서 세부적으로 알 수 있습니다. 

부동산 관련 서류 확인 및 설명 요청

🏠 부동산 관련 서류 확인 및 설명 요청

✅ 공인중개사에게 아래 서류에 대한 확인 및 설명을 요청하세요. 

[등기사항전부증명서]

• 가처분, 가압류, 압류 주의, 가등기, (근) 저당권, 압류, 가압류는 내 보증금보다 선순위 또는 동순위
• 아파트·다세대주택·오피스텔 등은 집합건물 등기부 확인, 단독주택·다가구주택 등은 건물, 토지 등기부 둘 다 확인

[건축물대장]

• 위반건축물 여부 점검, 건축물대장이 없으면 무허가 건물
• 위반·무허가건물이라도 주거용으로 사용하면 주택임대차보호법 적용 가능
• 요건을 갖추면 대항력 및 우선변제권 생김
• 계약서 상 호수와 거주 건물 호수 표기 동일해야 함
• 위반건축물일 경우 전세자금 대출, 전세금반환보증 가입이 불가능 

 

🏠 임차인의 핵심 권리

✅ 대항력과 우선변제권에 대해 알아두고, 성립조건을 챙기세요.

[대항력]

• 임차주택의 양수인 등 이해관계자에게 임대차계약 내용을 주장할 수 있는 권리.
• 해당 주택에 입주하고 전입신고를 하면, 그다음 날부터 대항력이 생깁니다.
• 단, 오피스텔은 계약서에 주거용이라고 명기해야 합니다.
• 중간에 이사하거나 주민등록을 옮기면 대향력이 없어지니 주의하세요. 

[우선변제권]

• 임차주택이 경매·공매될 경우, 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 변제받을 권리.
• 임대차계약신고(또는 확정일자 받음)하고 대항력을 갖추면 우선변제권이 생깁니다. 

 

🏠임대인의 세금체납, 선순위임차인의 보증금 확인

✅ 잔금 치르기 전 집주인의 세금체납 내역을 반드시 확인하세요. 

임대인의 동의를 받으면 세금 미납 여부 확인 이 가능하며, 보증금 1,000만 원 초과는 임대인 동의 없이도 가능합니다. 

(국세: 전국 세무서 어디서나, 지방세: 전국 시·군·구청 어디서나)

 

✅ 단독주택, 다가구주택인 경우, 선순위임차인들의 보증금 내역도 함께 알아보세요. 

공인중개사는 집주인에게 선순위임차인의 보증금을 확인, 설명할 의무가 있습니다. 별도로 내역을 점검하려면 확정일자부여기관(동사무소, 등기소 등)을 방문하거나 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 확정일자부여현황을 열람하면 됩니다. 

 

※ 내 보증금의 우선변제권 성립 이전 체납 세금과 선순위임차인 보증금도 경매·공매 때 나보다 먼저 배당받아가므로, 꼭 확인하시기 바랍니다. 

 

🏠 전세금 대출, 반환보증 관련 내용 특약에 적기

✅ 계약서 특약에 "전세금 대출 불가 또는 전세금 반환보증 불가의 경우 계약을 해제한다"는 내용을 명기하세요. 

 

계약서를 다 작성하고 잔금만 치르면 되는데 갑자기 대출이 안 나온다면? 반환보증 가입이 안 되는 집이었다면? 이런 문제가 생기는 것을 방지하기 위한 안전장치입니다. 전세금 대출이나 전세금 반환보증받으려면 이 특약을 계약서에 명시하고, 반드시 잔금(중도금) 납입 전에 대출 또는 가입 가능 여부를 제대로 확인하세요. 

 

🏠 "계약금과 중개수수료는 이 정도로 할까요?"

✅ 통상 계약금은 보증금의 10% 이하로 정합니다. 

단, 전세금(안심)대출(보증)을 받으려면 전세금의 5% 이상을 계약금으로 지급해야 합니다. 

 

✅ 중개수수료는 계약서류에 꼭 명기하세요. 

• 중개수수료율표에 따라 계산되는 금액이 중개수수료 상한액입니다.
• 즉 반드시 그 액수를 다 주지 않아도 된다는 뜻입니다.
• 계약에 앞서 공인중개사와 따로 협상하여 상한액 이하로 정하면 됩니다.
• 수수료 금액을 합의한 후 반드시 계약서류에 명기해 둡니다.