최근 부동산 매매가의 하락세로 전환하면서 깡통전세를 비롯한 '전세사기'가 급증하는 것으로 알려졌다. 이 같은 전세 사기는 대부분 도시형 생활주택이나 작은 빌라, 원룸 거주자들이 당하는 경우가 많다는 점에서 더 큰 문제로 지적된다. 전세사기를 막기 위해서는 무엇보다도 '실거래가 확인이 우선'돼야 하지만, 연립이나 다세대 등은 실거래가를 확인하기 어려운 경우가 많기 때문이다.
1. 세입자 울리는 '깡통전세'
올해 들어 주택시장이 하락세로 돌아서면서 이른바 '깡통전세'주의보가 내려졌다. '깡통전세'란 세입자가 전세보증금을 돌려받지 못하는 것을 말한다.
주택시장 상승기 때 전세를 끼고 투자하는 갭투자가 성행했는데, 주택시장이 하향기로 접어들면서 집값과 전셋값이 떨어지자 집주인들이 새로운 세입자를 받지 못하고, 보증금을 줄 돈이 부족해 보증금을 떼어먹는 상황이 된 것이다. 이런 깡통전세는 빌라가 많아 매매가가 안정적이지 못하고, 신규 세입자를 찾기 어려운 동네에서 주로 발생하고 있다.
특히 주택시장 하락기에는 깡통전세를 포함해 다양한 전세 피해가 발생하고 있다. 청년이나 신혼부부 등 부동산 계약 경험이 적은 2030세대가 주된 피해자이다. 전세 피해 중에는 계약정보가 부족한 세입자를 노린 악의적 전세 사기도 증가하고 있다.
전세가기의 대표적인 수법은 계약 직후 임차인의 대향력이 발생하기 전에 임대인이 근저당(은행 대출)을 설정하는 것이다. 전세 계약을 하면 임차인은 전입신고나 전세권 설정 등을 통해 대항력이 계약 다음 날부터 발생하는데, 임대인이 계약 당일 은행이나 다른 이에게 집을 담보로 돈을 빌리는 것이다. 아주 악질적인 수법이다.
이런 경우 집을 팔아도 1순위로 돈을 가져가는 사람은 근저당권자(은행)이다.
2. 대리인이 임차인과 계약을 이중으로 맺은 경우
대리인이 임차인과 전·월세 계약을 이중으로 맺은 뒤, 보증금을 가로채는 수법이다. 집주인에게 월세 계약 체결을 위임받고, 임차인과는 전세계약을 맺어 보증금을 꿀걱하는 것이다.
3. 신탁사를 이용하는 방법
전세난이 심화하면서 신탁등기된 매물을 '저렴한 매물'로 가장해 경제사정이 넉넉지 않은 임차인을 끌어들이는 경우를 말한다. 소유권을 신탁회사에 넘어간 집을 위탁자(임대인)가 멋대로 임대차 계약을 맺고 보증금을 챙기는 것이다.
소유권이 수탁자에세 넘어간 신탁물건은 통상 특약사항으로 위탁자의 대리 임대차계약 시 수탁자의 동의를 받아야 한다. 위탁자가 임대차계약을 맺으려면 신탁회사의 동의를 받고 신탁관계가 기재된 신탁원부 등을 임차인에게 안내하는 게 일반적이다. 만약 수탁자 동의 없는 계약을 체결하면 임차인은 '불법점유자'로 간주돼, 집을 비워야 하고 최악의 경우 보증금을 몽땅 날리게 될 가능성이 높다.
신탁관계에 대한 설명의무가 있는 중개인이 해당 사실을 제대로 고지하지 않아 거래 위험을 인지하지 못하는 피해자들도 적지 않다. 공인중개사법에 따르면 공인중개사는 대상물을 성실하고 정확하게 설명해야 하지만 일부 중개인들은 문제 소지를 구체적으로 파악하지 않고 임차인에게 거래를 종용해 사태를 키우기도 한다.
4. 집 한 채를 여러 임차인과 계약하는 수법
불가피한 사정으로 보증금을 돌려주지 못하는 집주인도 있겠지만, 애초에 세입자의 보증금을 노린 '나쁜 임대인'도 분명 존재한다. '나쁜 임대인'의 대표적인 유형으로, 집 한 채를 여러 임차인과 계약하는 수법이다.
게약 전에는 타인의 임대차 사실을 알기 어려운 맹점을 노린 것이다. 임차인의 존재를 확인할 수 있는 방법으로 주민등록 전입세대 열람이 있지만, 임대차 계약을 맺은 이후에 신청 가능하다. 따라서 계약 전에는 서류상으로 확인할 방도가 있다는 점을 노리는 수법이다.
중개인 없이 임대인과 직거래하는 경우, 이러한 위험에 노출될 우려가 크다는 것이 부동산업계 관계자들의 설명이다.
※ 전세보증보험 가입했는지 꼭 확인하세요
전세사기와 사고가 점차 늘어나자 정부는 2020년 7월 모든 주택임대 사업자의 전세금 보증보험 가입을 의무화했다. 임대 사업자인 집주인이 돈을 직접 돌려주지 못하면 정부가 세입자에게 보증금을 주는 것이다.
하지만 이 제도에는 사각지대가 있다. 주택임대 사업자로 등록을 하지 않은 일반 집주인은 임대 사업자에게 적용되는 혜택을 받지 않아 의무에서도 자유롭다. 사업자의 의무인 전세금 보증보험을 가입하지 않아도 된다는 말이다.
이럴 때는 세입자가 직접 전세보증보험을 가입하는 방법이 있다.
전세보증보험은 전세 계약 종료 시 집주인이 세입자에게 줘야 하는 보증금의 반환을 책임지는 상품이다. 주택도시 보증공사와 주택금융공사에서 취급하는데, 전세가경 하락으로 세입자가 집주인에게 보증금을 돌려받지 못할 경우 기관에서 대신 돌려받을 수 있는 상품이다. 기관은 나중에 집주인에게 돌려받는다.
전세보증보험은 주택도시보증공사, 주택금융공사, SGI서울보증보험, 위탁은행 등에서 가입이 가능하다. 이전에는 세입자가 가입할 때 집주인의 동의가 필요했지만 2018년 2월부터 동의를 받지 않아도 된다.
주택임대차보호법 제8조에 따르면 임차인이 보증금 중일정액을 다른 담보물권자 보다 우선해 변제받을 권리가 있다. 주택임대차보호법상 소액보증금을 적용받으면 최우선변제로 보호받을 수 있는 것이다.
※ 내 재산은 내가 지켜야...
현재 우리나라 주택시장에서 전세의 월세화는 자연스러운 현상으로 받아들여지고 있다. 다만 매매가와 전셋값이 하락하는 시기에서 월세화가 진행되고 있어 집주인들이 보증금을 돌려주지 못하는 사고도 덩달아 늘고 있는 실정이다.
갭투자자가 많은 지역의 빌라나 입주물량이 집중되는 지역의 아파트는 전셋값 하락으로 인한 전세 사고 및 전세사기가 나타날 가능성이 높다.
- 임대차 계약을 할 때는 먼저 상대방이 등기부 상의 실제 소유자자 맞는지 반드시 확인해야 한다.
- 집주인이 보여주는 등기부등본 이외에도 계약 전에 직접 관련 서류를 떼어보는 것을 추천한다.
- 등기권리증이나 재산세 납부 영수증 등도 함께 보면 안전하다.
- 등기부등본상 담보 설정 여부와 가등기 여부도 체크한다. 가등기나 압류, 가압류를 비롯해 근저당권 등 담보물권을 살펴보고 관리관계가 깨끗한 주택을 선택하는 것이 좋다.
또한 중도금과 잔금 지급 시에도 다시 확인해 계약일 이후 권리 변동이 없는지 재점검하도록 하자.
※ 세입자라면 꼭 해봐야하는 전세사기 테스트
국토교통부 공식 홈페이지 www.molit.go.kr/safe
국토교통부 홈페이지에서 무료로 제공하고 있는 '전세 사기 피해 예방 자가 셀프테스트'로 소중한 내 재산을 스스로 지키세요.
'설마 내가 전세사기에 당하겠어?'라는 안일함을 버리고, 부동산 계약에 있어서는 누구도 믿지 말고 스스로가 꼼꼼하게 준비하는 자세가 필요하다.
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